Nel contesto del diritto urbanistico e delle espropriazioni per pubblica utilità, i termini "reliquati" o "pezze segregate" assumono un significato specifico, riferendosi a frazioni residue di terreni o edifici che, a seguito di un'opera pubblica o di un intervento urbanistico, perdono la loro utilità originaria o necessitano di considerevoli lavori per mantenerne un uso profittevole. La loro gestione e valutazione rappresentano un aspetto complesso della pianificazione territoriale e del diritto di proprietà.
Definizione e Contesto Normativo Storico
La definizione storica di queste frazioni residue è stata cristallizzata dall'articolo 20 della Legge 25 giugno 1865, n. 2359, concernente le espropriazioni per causa di pubblica utilità. Secondo tale disposizione:
"A richiesta dei proprietari debbono pure comprendersi fra i beni da acquistarsi dagli esecutori dell'opera le frazioni residue degli edifici e terreni, in parte soltanto segnate nel piano di esecuzione, qualora le medesime siano ridotte per modo da non poter più avere pel proprietario una utile destinazione, o siano necessari lavori considerevoli per conservarle od usarne in modo profittevole."
Questa norma, sebbene abrogata dal D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo Unico sugli espropri) a decorrere dal 30 giugno 2003 e successivamente ribadita l'abrogazione dal D.L. 25 giugno 2008, n. 112, ha rappresentato un pilastro nella tutela del proprietario di fronte al frazionamento della sua proprietà. Essa stabiliva che, in presenza di determinate condizioni, il proprietario poteva richiedere all'ente espropriante l'acquisto anche delle parti non direttamente interessate dall'opera, ma rese inutilizzabili o antieconomiche.
L'Interpretazione Giurisprudenziale di "Utile Destinazione"
La giurisprudenza ha chiarito che il semplice decremento di valore della frazione residua, derivato dall'esecuzione dell'opera pubblica, non costituisce di per sé prova del venir meno della sua utile destinazione. Questo perché il proprietario potrebbe avere la possibilità di disporre del bene in modo diverso o di ricomporre il frazionamento con l'acquisto di aree contigue.
È importante sottolineare che, sebbene il privato "possa chiedere" l'acquisto delle frazioni residue, non sussiste un obbligo automatico di esproprio totale per l'Ente espropriante. La richiesta del proprietario può essere soddisfatta solo se l'estensione delle aree residue non risulta pregiudizievole per l'Amministrazione.
Metodi di Stima per Reliquati e Pezze Segregate
La valutazione di queste aree è complessa e richiede l'applicazione di criteri specifici, spesso diversi da quelli utilizzati per le aree edificabili ordinarie. I reliquati sono stimati in base alle possibili interazioni con aree adiacenti, considerando il loro potenziale di aumento dei comodi per un fabbricato vicino o di ampliamento della cubatura esistente.
- Valore di Trasformazione: Questo criterio viene applicato considerando la destinazione scontata per un'area edificabile (l'edificazione). Si ottiene come differenza tra il valore del fabbricato che si potrà edificare e il costo dell'edificazione (Vt = Ved. - Kt).
- Valore Complementare: Questo è il metodo più frequentemente associato ai reliquati e alla cessione di cubatura. Il valore complementare rappresenta l'aumento di valore che un'area residua apporta a un'area adiacente, o il valore del diritto edificatorio perso. È stimabile, ad esempio, come la differenza tra il valore di un'area edificabile e il valore di un'area agricola, rappresentando il valore minimo che un cedente potrebbe accettare per il diritto edificatorio.
La cessione di cubatura è un contratto ammesso da alcune leggi e regolato dagli strumenti urbanistici. È possibile quando le aree sono situate nella stessa zona urbanistica o sono contigue e comprese nella stessa zona territoriale omogenea. In tal caso, il diritto di costruire passa dal cedente all'acquirente, e il suo valore è stimabile con il criterio del Valore di Trasformazione, analogamente al calcolo della sopraelevazione di un fabbricato.
Le Aree Relitte nella Giurisprudenza Recente
La questione dell'esproprio totale delle aree relitte (sinonimo di reliquati) è stata oggetto di numerosi pronunciamenti. Un esempio significativo è il caso analizzato dal Consiglio di Stato, che ha rigettato il ricorso di proprietari che lamentavano la mancata espropriazione dell'intero compendio immobiliare di loro pertinenza. I proprietari sostenevano che le aree residue, se lasciate in loro proprietà, non avrebbero potuto avere alcuna utilità, né economica, e che fossero comunque utili per gli obiettivi del Piano di Conservazione e Sviluppo di una Riserva naturale.
In tale contesto, la Corte di Cassazione, richiamando l'interpretazione dell'articolo 20 della L. n. 2359 del 1865, ha ribadito che "deve negarsi la sussistenza, per l'Ente espropriante, sia dell'obbligo di esproprio totale del bene", poiché la richiesta del privato può essere soddisfatta solo se l'estensione delle aree non sia pregiudizievole per l'Amministrazione.
Tuttavia, è fondamentale che in sede di determinazione dell'indennità, in base all'articolo 40 della Legge n. 2359 del 1865 (applicabile ancora per questo principio), si tenga conto della diminuzione di valore dell'area residua. Questa circostanza può essere fatta valere dal proprietario in sede di opposizione alla stima, assicurando che il danno subito dalla porzione rimanente sia adeguatamente compensato.