Mutuo per ristrutturazione: una guida completa

Quando si rende necessario affrontare lavori di ristrutturazione per un immobile, la scelta tra un mutuo e un prestito chirografario può generare incertezza. In linea generale, coloro che necessitano di somme più contenute tendono a orientarsi verso il prestito personale, dato che è piuttosto raro che venga concesso un mutuo per importi inferiori a 30.000 euro. Al contrario, quando l'intervento sull'immobile è più significativo, come nel caso di una ristrutturazione completa o di una riqualificazione di tutti i locali e gli impianti, il mutuo per ristrutturazione si rivela uno strumento estremamente utile.

Cos'è e come funziona il mutuo per ristrutturazione

Un mutuo per ristrutturare casa è un finanziamento erogato da una banca o da un istituto di credito, finalizzato a coprire in tutto o in parte i costi dei lavori di ristrutturazione di un immobile. Il suo funzionamento è analogo a quello di un mutuo per l'acquisto di una casa: si stabilisce un importo da finanziare, un piano di rimborso con rate mensili e si applica un tasso d'interesse (fisso, variabile o misto).

Mutuo acquisto più ristrutturazione

Questa soluzione consente di unire in un unico contratto l'acquisto di un immobile e i lavori di ristrutturazione necessari. Con questa soluzione è come se il mutuatario ricevesse un finanziamento diviso in due parti, ma con un piano di rimborso unico: la quota destinata all'acquisto della casa è distinta da quella destinata a pagare i lavori. La prima viene calcolata sul valore dell'immobile, la seconda sul preventivo della ristrutturazione. L'eventuale limite è che l'importo erogabile sarà comunque proporzionato al valore post-ristrutturazione, stabilito dalla perizia tecnica.

Procedura per richiedere il mutuo acquisto più ristrutturazione

La procedura per richiedere ed ottenere un mutuo acquisto più ristrutturazione prevede una seconda fase in cui la parte destinata alla ristrutturazione viene concessa in tranche, previa verifica dello Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL).

Tipi di intervento ammessi

Le banche, in genere, finanziano lavori che aumentano il valore o la funzionalità dell'immobile, come modifiche interne rilevanti. Sono ammessi anche lavori meno invasivi, come il rifacimento dei bagni o delle pavimentazioni, purché vengano documentati da preventivi dettagliati e da un progetto tecnico, se richiesto. Inoltre, devono essere corredati da autorizzazioni e asseverazioni nei casi previsti (ad esempio, per interventi di riqualificazione energetica).

Manutenzione ordinaria, straordinaria e riqualificazione energetica

Il mutuo per ristrutturazione di una casa di proprietà è un finanziamento che la banca eroga per l'esecuzione di lavori volti a trasformare l'immobile mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, ordinarie o straordinarie, di manutenzione di un immobile.

• La manutenzione ordinaria (es. la tinteggiatura).
• La manutenzione straordinaria (ad es. la sostituzione degli impianti).
• La riqualificazione energetica.

Differenze tra mutuo e prestito personale per ristrutturazione

Quando si decide di ristrutturare casa, una delle prime domande che ci si pone è: meglio richiedere un mutuo o un prestito personale? La scelta tra mutuo e prestito deve essere fatta sulla base della portata dei lavori, del tempo a disposizione e della propria situazione finanziaria.

Mutuo ristrutturazione

Il mutuo ristrutturazione è solitamente la scelta più adatta per lavori strutturali, di grande portata o ad alta efficienza energetica, in quanto consente di ottenere importi elevati e tassi più contenuti. Il mutuo resta la soluzione più vantaggiosa quando i lavori sono consistenti e superano i 30.000 euro.

Prestito personale

Il prestito personale è una forma di finanziamento più snella, in genere con importi più bassi, durate più brevi e senza garanzie ipotecarie. È più semplice e rapido da ottenere: non richiede garanzie reali e la somma viene erogata in un'unica soluzione. Il prestito personale può essere la soluzione più indicata in caso di interventi leggeri o poco invasivi, come la ristrutturazione di una singola stanza, la sostituzione degli impianti o la tinteggiatura. Inoltre, chi non ha un immobile da offrire in garanzia o non vuole affrontare le spese notarili può trovare più comodo ricorrere al prestito.

Agevolazioni e bonus fiscali

Mutuo ristrutturazione prima casa vs mutuo ristrutturazione seconda casa

Il mutuo ristrutturazione della prima casa gode di importanti agevolazioni fiscali che decadono, invece, quando il mutuo per la ristrutturazione riguarda una seconda casa. In particolare, il mutuo ristrutturazione per la prima casa permette di usufruire della detrazione degli interessi passivi, la cui aliquota si attesta al 19%, detrazioni che, inoltre, sono cumulabili con le varie detrazioni fiscali previste a seconda della tipologia di intervento che si vuole effettuare (ad es. il bonus ristrutturazioni). Per una seconda casa, queste importanti agevolazioni non sono previste, così come accade per le compravendite.

Mutuo ristrutturazione prima casa per giovani under 36

Proprio come per l'acquisto di una casa, il mutuo ristrutturazione prima casa per i giovani under 36 prevede delle importanti agevolazioni dal punto di vista fiscale, che faciliteranno le operazioni e limiteranno l'esborso economico iniziale. Pur non essendo previsti finanziamenti che coprano il 100% dell'importo della ristrutturazione, se questa è accompagnata all'acquisto dell'immobile, fino al 31 dicembre 2023, non sono previsti i pagamenti delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Anche in ambito IVA, è previsto un credito di imposta che sarà pari all'ammontare dell'IVA corrisposta all'impresa in modo da alleggerire notevolmente le spese. Quindi, se si è in possesso dei requisiti per il mutuo prima casa per giovani under 36, sarà possibile accedere anche alle agevolazioni previste per le ristrutturazioni.

Bonus fiscali 2023 e 2025

Anche per il 2023 sono previsti diversi bonus fiscali volti ad agevolare le operazioni di ristrutturazione degli immobili. Nel 2025 ristrutturare casa significa anche poter usufruire di una serie di bonus fiscali, che - se ben integrati - possono ridurre in modo significativo l'impatto economico complessivo:

• Ecobonus: detrazione tra il 50% e il 65% per interventi mirati (caldaie a condensazione, infissi, isolamento termico) purché si verifichi un miglioramento della classe energetica. È possibile ottenere una detrazione fino al 75% per interventi di miglioramento energetico (es. isolamento termico).
• Superbonus: ancora attivo ma ridotto al 70% e non più applicabile alle villette unifamiliari.
• Detrazione IRPEF: per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici (bonus mobili), se collegati a una ristrutturazione agevolata.
• IVA agevolata: (al 10% per determinati interventi).
• Sismabonus: per interventi di miglioramento sismico.

Mutui agevolati tramite il Fondo di Garanzia Prima Casa

Se devi ristrutturare la prima casa, puoi accedere a mutui agevolati anche tramite il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP. La garanzia potenziata del Fondo è valida solo per chi ha un ISEE inferiore a 40.000 euro annui, e si applica alle operazioni di acquisto con ristrutturazione della prima casa.

Mutuo green

Il mutuo green è pensato per chi vuole migliorare le prestazioni energetiche dell'immobile. È spesso abbinabile agli Ecobonus e alle detrazioni fiscali per l'efficienza, ma richiede un progetto tecnico ben definito e asseverazioni precise. Inoltre, per chi ha a cuore l'ambiente e vuole acquistare una casa ecosostenibile o effettuare una riqualificazione energetica è prevista la possibilità di avere condizioni dedicate e vantaggiose.

Come richiedere un mutuo per ristrutturazione

Richiedere un mutuo per ristrutturare casa richiede attenzione, tempo e un po' di pianificazione. Non si tratta semplicemente di compilare un modulo e attendere l'approvazione: ci sono fasi precise da seguire, documenti da raccogliere, valutazioni tecniche e finanziarie da superare.

Fasi della richiesta

1. Ricerca e Comparazione: Il primo passo è decidere a chi rivolgersi. Esistono portali affidabili e comparatori online che aiutano a orientarsi tra le varie proposte del mercato.
2. Raccolta Documenti: Sono richiesti: documenti personali e reddituali, preventivi dei lavori, titolo di proprietà dell'immobile, eventuale progetto edilizio e autorizzazioni comunali.
3. Valutazione della Banca: Dopo la consegna dei documenti, la banca valuta il profilo del richiedente (reddito, affidabilità creditizia, valore dell'immobile, preventivi dei lavori).
4. Stipula del Contratto: A questo punto si procede con la stipula del contratto davanti al notaio, che può avvenire anche contestualmente alla firma dell'ipoteca.

I tempi medi vanno da 3 a 6 settimane, ma dipendono dalla completezza della documentazione e dalle tempistiche della banca. Per ridurre i tempi, è importante essere ben organizzati fin dall'inizio, con preventivi chiari, documenti aggiornati e un progetto ben definito.

Requisiti per l'accesso al mutuo

Il mutuo per ristrutturare casa è accessibile a cittadini italiani o stranieri residenti in Italia che abbiano un reddito dimostrabile e una buona storia creditizia. Per ottenere il mutuo, è richiesto un reddito stabile e adeguato rispetto alla rata mensile.

Importo massimo erogabile e costi

L'importo massimo che puoi ottenere dipende dal valore dell'immobile dopo i lavori (stabilito dalla perizia) e dal rapporto LTV (Loan to Value), che generalmente non supera l'80%. Solo in casi particolari, e se l'operazione riguarda la prima casa e rientri nei requisiti previsti dal Fondo di Garanzia CONSAP, le banche possono finanziare fino all'80% del valore dell'immobile dopo i lavori. Il TAEG è l'indicatore da osservare con attenzione: include il TAN (tasso nominale) più tutte le spese obbligatorie come istruttoria, perizia, assicurazioni e imposta sostitutiva. Per avere un'idea precisa della rata mensile e del costo complessivo del mutuo, puoi usare uno dei tanti simulatori online offerti da portali comparatori.

Tassi di interesse

Nel 2025 chi vuole ristrutturare casa può contare su una buona varietà di mutui, pensati per rispondere a esigenze diverse: dalla tranquillità di una rata fissa alla flessibilità di formule miste, fino ai mutui dedicati a chi vuole migliorare le performance energetiche dell'abitazione. Il mutuo a tasso variabile, legato all'Euribor, può offrire un risparmio iniziale ma comporta il rischio di aumenti futuri.

L'erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca.

Mutuo per ristrutturazione di immobili ecclesiastici e pertinenze

È frequente che, per ragioni di necessità, anche le istituzioni religiose si rivolgano alle banche per ottenere finanziamenti. Nel caso di importi significativi, è forte per la banca erogatrice la tentazione di acquisire garanzie reali sui beni in proprietà del richiedente, anche se questi hanno direttamente o indirettamente (pertinenze) attinenza al culto.

La disciplina generale del Codice Civile

La norma generale di riferimento è contenuta nel Codice Civile, che tratta della materia all'articolo 831. Il primo comma di tale articolo dispone in via generale l'assoggettamento dei beni ecclesiastici alla disciplina generale. È però nel secondo comma di tale articolo che si può cogliere il limite generale che accompagna questi immobili nel momento in cui, adottando un criterio oggettivo per l'individuazione degli edifici di culto, indipendentemente da chi li possiede, stabilisce che "Gli edifici destinati all'esercizio pubblico del culto cattolico, anche se appartengono a privati, non possono essere sottratti alla loro destinazione neppure per effetto di alienazione, fino a che la destinazione stessa non sia cessata in conformità delle leggi che li riguardano". Il riferimento al "culto cattolico" va generalmente inteso come più genericamente a tutela della libertà di culto e quindi rivolta anche ad altre confessioni religiose.

Tale articolo costituisce una "norma in bianco" che, pur nella necessità di ottenere un consenso dell'eventuale terzo proprietario dell'edificio per la sua destinazione al culto, consente un rinvio recettizio alle norme interne all'ordinamento canonico disciplinanti la materia. A questa disposizione si deve, tra l'altro, aggiungere la previsione della L. 20 maggio 1985, n. 222 "Disposizioni sugli enti e beni ecclesiastici in Italia e per il sostentamento del clero cattolico in servizio nelle diocesi" che, all'articolo 53 comma 2, dispone che "Gli edifici di culto e le pertinenti opere parrocchiali (...), costruiti con contributi regionali e comunali, non possono essere sottratti alla loro destinazione, neppure per effetto di alienazione, se non sono decorsi venti anni dalla erogazione del contributo." Il relativo vincolo deve essere trascritto nei registri immobiliari.

Tale regime giuridico risulta così fortemente limitativo rispetto al contenuto del diritto di proprietà delineato in generale dall'art. 832 c.c., riconoscendo il legislatore come meritevole di tutela il soddisfacimento dei bisogni religiosi di quanti si avvalgono di una chiesa aperta al culto pubblico e garantendo quindi lo svolgimento dell'attività di culto anche per la sua rilevanza sociale. In questo senso, quindi, "l'assoggettamento dell'edificio di culto a un vincolo di destinazione, che è correlato alla deputatio ad cultum, è operante anche quando l'edificio non appartenga alla Chiesa o a sue articolazioni riconosciute nell'ordinamento dello Stato, e configura una situazione giuridica di carattere reale, che realizza in via immediata e diretta l'interesse dei fedeli al libero esercizio del culto nel tempio e consiste nella facoltà di godimento e di uso del medesimo da parte degli stessi e dell'autorità ecclesiastica che provvede all'officiatura.

Il sacrificio delle ragioni proprietarie trova la propria giustificazione nella destinazione del bene al culto. In particolare, a seguito di tale destinazione risulta limitata la facoltà di godimento del proprietario, che non può impedire o ostacolare la stessa autorità e i chierici preposti all'officiatura in tutto ciò che risulta necessario o utile per l'esercizio del culto."

Il vincolo di destinazione e la commerciabilità

In sintesi, "non sussiste un vincolo di incommerciabilità assoluta sugli edifici del culto cattolico, ma solo un "vincolo di destinazione", connesso con la deputatio ad cultum che soltanto l'autorità ecclesiastica può far cessare e che però, al contempo, non ne esclude la pignorabilità o l'usucapibilità. Sulla qualificazione di questo vincolo la dottrina si divide tra chi sostiene si tratti di un peculiare diritto d'uso, piuttosto che di una servitù pubblica o di un peculiare diritto reale che la legge fa sorgere in capo all'autorità o alla comunità ecclesiastica, con tutto ciò che ne consegue in termini di trascrivibilità nei registri immobiliari", e questo rende certamente possibile l'iscrizione ipotecaria favorendo l'equivoco di un suo utilizzo per una garanzia effettiva ed immediata nel caso di necessità di recupero del credito.

Le pertinenze degli edifici di culto

Riguardo alle pertinenze degli edifici di culto, la materia si fa ancora più "liquida", non potendosi individuare con certezza quali delle pertinenze, ad esempio inerenti ad una chiesa parrocchiale, siano effettivamente attratte dalla destinazione liturgica con i relativi limiti di utilizzo che ne derivano, e quali invece non godano di tale qualificazione che rappresenta un limite ed una garanzia rispetto agli atti di disposizione che un qualsiasi proprietario diverso dall'ente ecclesiastico volesse adottare.

Nel caso della parrocchia, questa esercita il culto nella chiesa parrocchiale e nelle eventuali chiese succursali ad essa annesse. Essa ha quindi il possesso dell'edificio sacro, anche se il proprietario è una persona o un ente diverso. "Nei luoghi sacri l'autorità ecclesiastica esercita liberamente i suoi poteri e i suoi uffici" (can. 1213). Sono considerate pertinenze dell'edificio di culto inoltre sia quelle porzioni di edificio (battistero, sacrestia, campanile, sagrato, ecc.) che costituiscono con l'aula principale un'unica unità immobiliare, sia le unità immobiliari distinte dall'edificio di culto ma ad esso asservite: casa canonica, locali per catechesi e attività pastorali, oratorio, ufficio parrocchiale, cortile, ecc. Trattasi in sostanza dei locali destinati ed utilizzati per tutte le attività di religione o di culto di una determinata chiesa o Parrocchia.

Le banche nella loro istruttoria di credito tendono a dimenticare che i beni di tali enti godono di un regime giuridico particolare, affidandosi invece a perizie, redatte normalmente su modelli di valutazione standard, che mettono in scarso rilievo gli aspetti peculiari di tali immobili.

Limiti all'utilizzo dell'ipoteca per il rischio di credito

Il problema quindi si pone sul valore di una garanzia ipotecaria accesa su un immobile di tal fatta, in particolare con riferimento al suo utilizzo per diminuire il fattore di ponderazione del rischio di credito. La materia è regolata da norme di fonte europea, recepite nella disciplina nazionale e riportate nella Circolare 285 di Banca d'Italia che vi fa espresso riferimento.

Nel caso di specie va qui ricordato il portato dell'articolo 208 del Regolamento 575 / 2013 (CRR) il quale dispone che i beni immobili si considerano come garanzie reali ammissibili solo se sono soddisfatti specifici requisiti di certezza giuridica, sorveglianza sui valori immobiliari, documentazione chiara dei tipi di immobili accettati e procedure per accertare che il bene sia adeguatamente assicurato. Tale disposto va letto in uno con la definizione di cui al n. 58 dell'articolo 4 della stessa CRR, "protezione del credito di tipo reale", che ne dà la seguente raffigurazione: "tecnica di attenuazione del rischio di credito in base alla quale la riduzione del rischio di credito sull'esposizione di un ente deriva dal diritto dell'ente, nell'eventualità del default della controparte o al verificarsi di altri eventi creditizi specifici che riguardano la controparte, di liquidare talune attività o taluni importi o di ottenerne il trasferimento o l'appropriazione o di conservarne il possesso o di ridurre l'importo dell'esposizione all'ammontare della differenza tra l'importo dell'esposizione e l'importo di un credito nei confronti dell'ente, ovvero di sostituirlo con tale ammontare".

Dovendo valutare in tale ottica la validità di una ipoteca iscritta sui beni sopra descritti, non sembra quindi dubbio che l'iscrizione della garanzia su un bene che non permette un'immediata soddisfazione del proprio credito e che soffre limiti di destinazione come quelli sopra visti, non possa configurare una idonea garanzia a mitigazione del rischio di credito.

A questo vanno aggiunte le evidenti osservazioni in ordine alle ragioni di opportunità che, anche nel caso in cui, in ipotesi, si potesse addivenire ad una vendita forzosa del bene, deporrebbero a sfavore di questa scelta: sarebbe cioè ben difficile per una banca assoggettare ad esecuzione forzata un bene al quale riferiscono centinaia di persone che considerano, a ragione, quel bene e la sua destinazione parte della loro storia e se ne sentono legittimamente "proprietari". Non giova a risolvere la questione neppure la qualificazione catastale del bene (che divide tra la categoria B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto - e la categoria E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti), in quanto, come abbiamo visto in ordine alla qualificazione delle pertinenze, non è scontato che tale classificazione tenga nel dovuto conto le ragioni di utilità e servizio al luogo di culto.

In sintesi, quindi, nell'acquisizione di garanzie ipotecarie a sostegno di un affidamento a favore di questa particolare categoria di soggetti, la banca dovrà prestare grande attenzione nella valutazione del criterio di ponderazione utilizzato ed evitare che, per i criteri di automazione che regolano la gestione informatica del credito, scatti il meccanismo l'applicazione di un fattore di ponderazione del rischio di credito inferiore al consentito per il solo fatto di avere, nel proprio portafoglio, una garanzia anche capiente ma di difficile, se non impossibile, realizzo.

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